In der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat das Schweizervolk die Besteuerung des Eigenmietwerts und die damit verbundenen Steuerabzüge für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abgeschafft. Die Gesetzesänderung wird frühestens Anfang 2028 in Kraft treten. Bis dahin bleibt die Gesetzeslage unverändert. Wohneigentümer haben mithin noch mindestens zwei Jahre Zeit, um für sich die bestmögliche Ausgangslage unter den neuen Gesetzesbestimmungen zu schaffen.
Führen Sie werterhaltende Investition und Unterhaltsarbeiten in den nächsten zwei Jahren durch
In den verbleibenden zwei Jahren bis zur neuen Gesetzesregelung sollten Wohneigentümer die bereits ins Auge gefassten werterhaltenden Investitionen und Unterhaltsarbeiten tätigen. Dies gilt vor allem dann, wenn die notwendigen Finanzen dafür vorhanden sind. Die Kosten für die Werterhaltung kann man bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes wie eh und je vom steuerbaren Einkommen abziehen. Es lohnt sich, damit in den kommenden zwei Jahren die Steuerprogression noch zweimal zu brechen.
Ein B-Moll: Viele Handwerker werden in den nächsten zwei Jahren wohl mit Aufträgen überflutet, was die Preise für die Werterhaltung des Wohneigentums erhöhen könnte.
Bei Energiesparmassnahmen sollen die Steuerabzüge mit dem neuen Gesetz nur auf Bundesebene entfallen. Bei den Kantonen und den Gemeinden sollen die Abzüge bestehen bleiben.
Achtung: Wertvermehrende Investitionen in das Wohneigentum wie ein neuer Wintergarten oder der Ausbau des Dachstocks lassen sich bereits heute nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Sanierungsbedürftige Immobilien verlieren an Wert
Im Artikel «Abschaffung des Eigenmietwerts: was Wohneigentümer nun tun sollten – und was dies für Steuern und Hypotheken bedeutet» schreibt die «Neue Zürcher Zeitung: «Besonders relevant ist das kommende Gesetz für sanierungsbedürftige Immobilien. Da sich die Unterhaltskosten in Zukunft nicht mehr abziehen lassen, droht bei ihnen ein Wertverlust. Sanierungsbedürftige Immobilien sollte man entweder jetzt sanieren oder verkaufen. Nach der Gesetzesumstellung werden ältere Häuser wohl eher abgerissen, um Ersatzneubauten Platz zu machen.
Der Systemwechsel hat auch negative Folgen für Personen aus dem Mittelstand, die Wohneigentümer werden wollen. Zuvor hatten sie die Chance, eine ältere Liegenschaft zu kaufen, sie zu sanieren und die Kosten dafür steuerlich geltend zu machen. Diese Option fällt nun praktisch weg, was auch aus volkswirtschaftlicher Sicht negativ zu beurteilen ist: Noch mehr Leuten ist jetzt der Weg zum Wohneigentum verbaut.»
Hypothekarzinsen können mit einer Ausnahme nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden
Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer können nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes die Hypothekarzinsen grundsätzlich nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dafür gibt es eine Ausnahme: Ersterwerberinnen und Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum dürften ihre Hypothekarzinsen während einer Frist von zehn Jahren noch teilweise abziehen. Allerdings verringert sich diese Abzugsmöglichkeit mit jedem Jahr um 10 Prozent, bis sie dann ganz entfällt. Und: Der anfängliche Abzug ist auf 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für alleinstehende Steuerpflichtige begrenzt.
Die Hypothek zu amortisieren, lohnt sich in der Regel nicht
Lohnt es sich nach dem neuen Gesetz mehr als vorher, die Hypothek deutlich über die von den Banken verlangte Grenze hinaus zu amortisieren? Diese Frage stellt sich, weil man nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Hypothekarzinsen überwiegend nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.
Entscheidend ist bei dieser Frage, was mit dem vorhandenen Geld passiert, wenn es nicht zur Amortisation der Hypothek eingesetzt wird. Wer über Finanzanlagen verfügt, die nach Steuern eine höhere Rendite erzielen als der Hypothekarzins, hat keinen Anreiz, die Hypothekarschulden vorzeitig zurückzuzahlen. Und das ist heute oft der Fall, weil die Hypothekarzinsen sehr niedrig sind.
Kommt dazu: Beim Abwägen einer Amortisation der Hypothek mit vorhandenen Mitteln muss stets die Frage der notwendigen Liquidität für den Lebensunterhalt berücksichtigt werden. Das gilt vor allem für ältere Wohneigentümer. Diese müssen sich stets bewusst sein, dass sie genügend Geld zum Leben brauchen. Im Alter kann es problematisch werden, wenn der Grossteil des Vermögens illiquid im Wohneigentum steckt. Denn für Pensionierte ist es meist sehr schwierig oder sogar unmöglich, eine grossenteils amortisierte Hypothek im dringenden Bedarfsfall wieder aufzustocken