Hier und dort wird vor einem „Immobiliencrash“ gewarnt. Unsere Analyse: Besonders die Kurzfristzinsen sind unverändert tief und die Immobilien teuer, aber überwiegend vernünftig bewertet.
Kurzfristige Geldmarktzinsen nahe null
Die längerfristigen Zinsen sind überall gestiegen. Die zehnjährige Eidgenossenrendite erreicht mit mehr als 1,1 Prozent ein Zweijahreshoch. Der Zins für die zehnjährigen Festzinshypotheken beträgt derzeit rund 2,75 Prozent. Im Dezember 2012 waren es noch weniger als zwei Prozent. Aber: Die Hypothekarzinsen bewegen sich im langfristigen Vergleich weiter auf einem sehr tiefen Niveau. Das gilt namentlich für die Geldmarktzinsen, die in der Schweiz nahe null sind. Entsprechend günstig sind vor allem die Geldmarkthypotheken und die kurzfristigen Festhypotheken bis zu zwei Jahren. Niemand weiss jedoch, wann das ganze Zinsgefüge angeführt von den Kurzfristzinsen den Lift nach oben besteigt. Das hängt in der Schweiz namentlich davon ab, wann die Nationalbank die Frankenverteidigung zugunsten einer wieder restriktiveren Geldpolitik abschwächen kann oder muss.
Hypothekenmix
Es fragt sich nun, wie man die tiefen Hypothekarzinsen am besten nutzt. Bei stabilen persönlichen Verhältnissen sollten die immer noch günstigen Langfristzinsen mit rund der Hälfte des Kreditbetrags mittels einer langlaufenden Festhypothek angebunden werden. Für den übrigen Betrag eignet sich für Risikoscheue eine zweijährige Festhypothek, die günstiger zu haben ist. Je nach Zinsentwicklung kann diese allenfalls in zwei Jahren nochmals vorteilhaft verlängert werden. Wer mit den Zinssteigerungsrisiken umgehen kann und will, wählt anstelle der zweijährigen Festhypothek eine periodisch an die Marktzinsen anzupassende Geldmarkthypothek.
Ein Tipp: Wegen der tiefen Zinsen können die Immobilieneigentümer im Vergleich zum langfristigen Hypothekarzinsdurchschnitt mit ihrem Hypothekenmix gegenwärtig nach wie vor viel Geld sparen. Im Dienste der langfristigen Vorsorge sollte die erzielte Einsparung auf die hohe Kante gelegt oder für die Amortisation der Immobilie eingesetzt werden.
Den Wert der Immobilie neutral schätzen lassen!
Hier und dort wird vor flächendeckend überbewerteten Immobilien gewarnt. Die jüngsten Schweizer Immobilienmarktstudien belegen jedoch: Abgesehen von den bekannten überhitzten Standorten beispielsweise rund um den Zürichsee und den Genfersee sind die meisten Immobilien in der Schweiz zwar teuer, aber immer noch vernünftig bewertet. Vereinzelt gibt es sogar Preisdämpfungssignale. Jeder aktuelle oder potenzielle Immobilienbesitzer kann den Verkehrswert eines Objekts für ein paar Hundert Franken neutral schätzen lassen. Im Hinblick auf einen Verkauf oder einen Kauf zeigt das auf, wie wirklichkeitsnah die Preisvorstellungen sind.