Frage von Frau Dr. med. A. S. in C.: «Könnten Sie mir gut verständlich zusammenfassen, wie ich als Wohneigentümerin, die ihr Eigentum mit Renovationen laufend instand hält, möglichst viele Steuern sparen kann?»
Für Eigenheimbesitzer lohnt es sich tatsächlich, die zuweilen recht ergiebigen Steuersparmöglichkeiten bewusst zu nutzen. Oft werden jedoch nicht alle Vorteile wahrgenommen. Das lässt sich vermeiden, wenn die Steuersparquellen erkannt werden.
Eigenmietwert und Zinsabzug
Beim selbstgenutzten Wohneigentum wird ein Eigenmietwert als fiktives Einkommen zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Für die direkte Bundesteuer sind das 70 Prozent der durchschnittlichen Marktmiete, bei den Kantonen nicht weniger als 60 Prozent. Der Eigenmietwert wird von der Steuerbehörde festgelegt. Es kann sich mithin lohnen, den verfügten Wert genau unter die Lupe zu nehmen und gegebenenfalls anzufechten.
Im Gegenzug zur Eigenmietwertbesteuerung lassen sich im Schweizer Steuersystem die Schuldzinsen für die Hypotheken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Aus rein steuerlicher Sicht galt bis vor einigen Jahren die Faustregel, die Hypothekarzinsen so hoch zu halten wie den Eigenmietwert. Dann war das Wohneigentum steuerneutral: Eigenmiete abzüglich Schuldzinsen gleich null. Wegen der nachhaltigen Tiefzinsperiode und der strengeren Anforderungen an die Amortisation lässt sich das kaum mehr einhalten. Die tiefen Schuldzinsen sind zwar ein Segen beim Zinsenzahlen, aber ihr Steuerspareffekt ist derzeit gedämpft.
Unternutzung und Arbeitszimmer
Wer dauerhaft eines oder mehrere Zimmer seines Einfamilienhauses oder seiner Eigentumswohnung nicht mehr benutzt, darf einen Abzug am veranschlagten Eigenmietwert beantragen. Die mathematischen Regeln für die Berechnung des Unternutzungsabzugs erfährt man bei der Steuerbehörde.
Analog wird auch der Abzug für ein Arbeitszimmer berechnet. Dieser kann von Lohnabhängigen geltend gemacht werden, wenn der Arbeitgeber keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stellt und das Arbeitszimmer wirklich für den Beruf eingerichtet ist. Die allgemeine Berufsauslagenpauschale darf dann nicht mehr abgezogen werden, dafür aber typische Berufsauslagen für Computer, Telefon oder Fachzeitschriften sowie anteilige Nebenkosten für das Zimmer.
Unterhalt und Renovationen
Eine ergiebige Steuersparquelle für Wohneigentümer sind der Unterhalt und werterhaltende sowie energiesparende Renovationen der Immobilie. Für jedes Steuerjahr besteht die Wahl zwischen einem Pauschalabzug und der Geltendmachung der effektiven Kosten. Der Pauschalabzug beläuft sich meist auf zehn Prozent des Eigenmietwerts für Objekte bis zu zehn Jahren und 20 Prozent für die älteren.
Wer grössere Investitionen staffelt, kann mehrere Jahre den Abzug der effektiven Kosten wählen und damit jeweils die Steuerprogression brechen.
Wichtig: Wertvermehrende Renovationen sind nicht abzugsfähig, wenn sie nicht der Steigerung der Energieeffizienz dienen. Die Steuerämter geben anhand von Beispielen Auskunft, was als werterhaltend und was als wertvermehrend gilt.
Indirekte Amortisation
Laut den „Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“ muss die Hypothekarschuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Diese Rückzahlung der Schuld kann indirekt erfolgen: Jährlich werden die gesetzlich zugelassenen Höchstbeträge – 2016 sind das für Pensionskassenangehörige 6'768 Franken – in die Vorsorgesäule 3a einbezahlt und vom steuerbaren Einkommen abgezogen. Das entsprechende Säule 3a-Konto wird zugunsten der Hypothekarbank verpfändet. Der angesparte Betrag wird dann in einem festgelegten Zeitpunkt zwingend zur Amortisation der Schuld eingesetzt. Sind bei einem Ehepaar als Miteigentümer des Eigenheims die Frau und der Mann erwerbstätig, kann die Säule 3a sogar doppelt bedient werden. Der Steuerspareffekt der indirekten Amortisation wird verstärkt, wenn die Hypothek im erlaubten Fünfjahresrhythmus mit dem jeweils bestehenden Säule 3a-Guthaben amortisiert wird.