Fritz Zurbrügg, Vizepräsident des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank (Bild), warnt am 31. August 2021 im Referat «Hypothekar- und Immobilienmarkt: Aktuelle Entwicklungen bergen Risiken für die Finanzstabilität» an der Universität Luzern: «Wir erachten die Verwundbarkeiten an den Schweizer Hypothekar- und Immobilienmärkten gegenwärtig als hoch.» Betroffen ist besonders der Wohnliegenschaftsmarkt. Hier deuten eine Vielzahl von Indikatoren auf eine Preisblase hin, da die Entwicklung der Preise in den vergangenen Jahren viel stärker war, als Fundamentalfaktoren dies erklären können. Dies gilt für alle Wohnsegmente, also für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Ergo: Wer demnächst Immobilientransaktionen tätigen will, sollte die brisante Marktanalyse der Nationalbank in seine Überlegungen miteinbeziehen.
Seit 2005 geht es immer nur aufwärts
In der Schweiz haben die durchschnittlichen Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den vergangenen 15 Jahren um über 80 Prozent zugenommen. Ein ähnliches Wachstum zeigt sich auch bei den Hypothekarvolumen bei Schweizer Banken (siehe Grafik). Die Hypothekarzinsen jedoch sind aufgrund des vorherrschenden Tiefzinsumfelds so tief wie noch nie. Das alles ist für die Zukunft ein explosives Gemisch.
Befund der Nationalbank über die gegenwärtige Immobilienpreisblase
Aktuell deutet eine breite Palette von Indikatoren darauf hin, dass die Wohnliegenschaftspreise und Hypothekarvolumen in den letzten Jahren stärker gewachsen sind, als es Fundamentalfaktoren, wie beispielsweise das Wirtschaftswachstum, erklären können. Zudem haben die Kreditrisiken, vor allem Tragbarkeitsrisiken, bei neu vergebenen Hypotheken in den letzten Jahren stark zugenommen. Vor diesem Hintergrund schätzt die Nationalbank die Verwundbarkeiten an den Immobilien- und Hypothekarmärkten aktuell als hoch ein. Es besteht somit eine erhöhte Anfälligkeit für Preisrückgänge und Anstiege der Kreditausfälle.
Tiefzinsphase dauert an
Die Tiefzinsphase und somit die Anreize für eine erhöhte Risikonahme werden laut der Nationalbank auch weiterhin bestehen bleiben. Dank der ausserordentlich billigen Hypotheken werden daher wohl auch weiter Käuferinnen und Käufer bereit sein, die eindeutig zu hohen Immobilienpreise zu bezahlen und dafür eine hohe Hypothekarverschuldung in Kauf zu nehmen.
Das verstärkt die Immobilienpreisblase und erhöht gleichzeitig die Wahrscheinlichkeit, dass die Preisblase platzt. Ob und wann das der Fall sein wird, weiss niemand. Gleichwohl muss man sich genau überlegen, ob man Gefahr laufen will, mit einer überhöhten Hypothekarverschuldung in den von der Nationalbank als möglich erachteten Immobilienpreiscrash zu geraten.